sp; 陈志文说：“地价的确是主要原因之一，但也不是唯一，之前的二十年，香港能够发展的好，有两个重要因素，第一就是深水港，天然适合码头装运，不过现在全球已经改成了集装箱模式，海运的出货量虽然大幅度增加了，但对港口的要求反而没那么高了，这一点，总督先生应该比我更懂。
第二点，就是因为20多年前内地的原因，大量人才、企业家流入香港，这些都是内地的精英人才，这么多人聚在一个城市里，这个城市想不发达都难，但现在已经几十年过去了，新一代的人也都是本土成长长大，即使靠着父辈的财富与知识，也只会比正常人稍强一点。再看看我们附近，湾湾、韩国它们的土地要大的多，人口也多，相对的人才也自然更多，这些在短时间内不会有效果，但只要重视教育，一代人之后就完全不一样了，此消彼长之下，香港工业竞争不过它们是很正常的事情。
第三点就是地价了，地价太贵，是工业天然的敌人，建厂的时候需要花一大笔钱，虽说土地有价，但海外各国招商引资，基本上都是有着各种优惠政策，特别是一些无污染高收益的企业，地皮免费是正常操作。”
还有一点自然是内地的改开了，优惠的政策以及廉价到发紫的人工成本迅速吸光了香港的工业，这自然不能说，但就算没有这回事，香港的工业也撑不了多久，那种高房价，只能维持高技术产业，但香港这点人口，又没有高技术产业的根基，即使是陈志文，也很难在未来给香港留下什么合适的产业。
香港的未来，似乎真的只有房地产了。
“海外国家的土地面积大，香港没有这方面的优势。”麦理浩说道。
“新加坡面积也不大，我们与他们也有过交流，他们虽然也不会免费，但要的土地价格只有香港这边的五分之一，而且还有不少税收优惠政策。”陈志文接着说道。
麦理浩摇头说道：“新加坡的面积的确跟香港差不多，但他们的土地以平原为主，香港这边是反过来的，这一点，你也很清楚。”
陈志文点点头说道：“的确，可是企业的投资是不会因为香港的山多，就能接受香港的高地价的。”
麦理浩问：“按照陈生的说法，未来香港的工业岂不是死路一条？”
陈志文回答：“也不能这么说，一线机会还是有的。
曾经的那种纺织业、服装业，在未来的没有钱途的，就是现在，这些行业其实也没什么利润了，这还是因为香港工业楼最高十几层，平摊了地价，但湾湾、韩国甚至泰国他们可以免地价，也可以建工业写字楼，就这一点，香港工业的竞争就没有任何优势，还有就是人工成本，香港人工成本不高是针对欧美日，但比起附近地区，也是要高不少的，所以在低端的人员密集型行业，香港是完全比不过周边其他地区的。
唯一的机会就是转型，生产高附加产值的商品，比如电子产业、食品行业，又或者做自己的品牌，这样不管是服装行业、玩具行业都可以长久做大。”
实际上，香港的工业还是能撑一段时间的，倒不是陈志文忽悠，而是未来十年，欧美的产业链开始转移，对亚洲国家来说，就是一波超级红利，无论是湾湾、韩国、一些东南亚国家以及香港，都处于一个工业急速发展的增量市场环境中，因此，即使比
